Φορολογική Απαλλαγή 2024: Πώς να Μη Φορολογηθείτε για Ενοίκια από Πρώην Κλειστά ή Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακίνητα

Ανακαλύψτε πώς μπορείτε να αποφύγετε τη φορολόγηση των ενοικίων το 2024 εάν το ακίνητό σας ήταν κλειστό ή σε βραχυχρόνια μίσθωση. Μάθετε όλες τις προϋποθέσεις, παραδείγματα και οδηγίες για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 με τους νέους κωδικούς 64 και 65.

1. Εισαγωγή

Το 2024 φέρνει σημαντικές αλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς με βάση το άρθρο 28 του Ν. 5073/2023, θεσπίζεται φορολογική απαλλαγή για όσους εκμισθώσουν ακίνητα που ήταν κλειστά ή σε βραχυχρόνια μίσθωση ως κύρια κατοικία. Η ρύθμιση στοχεύει στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και στην καταπολέμηση της στεγαστικής κρίσης.

2. Ποια είναι η βασική προϋπόθεση για απαλλαγή

Η απαλλαγή ισχύει εφόσον το ακίνητο:
– Είτε ήταν *κλειστό* καθ’ όλο το 2023 (δεν δηλώθηκε εισόδημα από μίσθωση στο Ε2 του 2024),
– Είτε ήταν σε *βραχυχρόνια μίσθωση** (Airbnb, Booking κ.λπ.) το 2023,
και το 2024:
– Εκμισθωθεί ως * κατοικία* με **ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης 3 έτη*,

3. 3. Όλες οι Προϋποθέσεις για τη Φορολογική Απαλλαγή
      

Για το φορολογικό έτος 2024, προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για όσους:

Μετατρέψουν ένα ακίνητο που ήταν κλειστό ή σε βραχυχρόνια μίσθωση, σε μακροχρόνια μίσθωση πρώτης κατοικίας.

📌 Προϋποθέσεις για την απαλλαγή:

3. 1. • Η σύμβαση μίσθωσης να είναι διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών και να έχει συναφθεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025.

      • Το εισόδημα να αφορά σε μίσθωση κατοικίας με εμβαδόν έως 120 τ.μ., όχι επαγγελματική χρήση ή δωρεάν παραχώρηση.

      • Η κατοικία να πληροί μία από τις δύο προϋποθέσεις προηγούμενης χρήσης:

        • είτε να έχει δηλωθεί ως κενή για τα έτη 2022, 2023 (και 2024 αν η μίσθωση γίνει το 2025), χωρίς να έχει δηλωθεί ως κύρια, δευτερεύουσα, ιδιοχρησιμοποιούμενη ή παραχωρημένη (έντυπα Ε1 & Ε2),

        • είτε να έχει χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση το 2023 (ή και το 2024, αν η νέα μίσθωση είναι το 2025) και οι σχετικές μισθώσεις να έχουν δηλωθεί κανονικά στη Φορολογική Διοίκηση.

      • Ο εκμισθωτής να μην έχει υποβάλει δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης για το ακίνητο το έτος της νέας μίσθωσης και έως την έναρξή της, ή να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης για το ίδιο διάστημα.

      • Το ακίνητο δεν πρέπει να διατεθεί ξανά για βραχυχρόνια μίσθωση για όσο διαρκεί η απαλλαγή (3 έτη).

      • Σε περίπτωση κένωσης του ακινήτου, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που κενώθηκε.

      • Οι προϋποθέσεις αποδεικνύονται μόνο μέσω εμπρόθεσμων δηλώσεων Ε1, Ε2 και στοιχείων μισθώσεων, με ημερομηνία υποβολής έως και τη δημοσίευση του νόμου για τα έτη 2022-2023.

4. Η ΑΑΔΕ προχώρησε σε προσθήκη δύο νέων κωδικών στο έντυπο Ε2:

– **Κωδικός 64: Για εισόδημα από εκμίσθωση κατοικίας που το 2023 ήταν *κλειστή*.
– **Κωδικός 65: Για εισόδημα από εκμίσθωση κατοικίας που το 2023 ήταν *σε βραχυχρόνια μίσθωση*.

Οι νέοι κωδικοί εξυπηρετούν στη φορολογική αναγνώριση της ειδικής αυτής απαλλαγής, και το αντίστοιχο εισόδημα *δεν φορολογείται* στης εμπρόθεσμες δηλωσεις Ε1 και Ε2.

5. Ενδεικτικά Παραδείγματα

– Να έχει δηλωθεί ως ‘ΚΕΝΟ’ στο Ε2.

– Να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή παραχωρημένο.

– Να μην έχει υποβληθεί άλλη δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ μέχρι την έναρξη της νέας.

✔️ Παράδειγμα 1: Ιδιοκτήτης είχε ακίνητο δηλωμένο ως κενό στο Ε2 του 2024 (φορολογικό έτος 2023). Το 2024 το μισθώνει με 3ετές συμβόλαιο. Χρησιμοποιεί τον κωδικό 64 στο νέο Ε2.

– Να διατέθηκαν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.

– Να δηλώθηκαν οι σχετικές μισθώσεις στην ΑΑΔΕ.

– Να μην έχουν υποβληθεί δηλώσεις μίσθωσης για το ίδιο διάστημα πριν την έναρξη της νέας.

– Να γίνει διακοπή στο ΑΜΑ

✔️ Παράδειγμα 2: Ακίνητο δηλωνόταν στην πλατφόρμα Airbnb και είχε έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση το 2023. Το 2024 υπογράφεται σύμβαση 3 ετών για κύρια κατοικία. Στο Ε2 δηλώνεται με τον κωδικό 65.

6. Τεκμηρίωση & Δικαιολογητικά

– Έντυπο Ε2 προηγούμενου έτους.
– Δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής (όπου ισχύει).
– Ηλεκτρονικό μισθωτήριο στο myAADE.
– Δήλωση κατοικίας του ενοικιαστή στο Ε1.
– Αντίγραφο σύμβασης μίσθωσης με όρο κύριας κατοικίας.

7.Νομοθεσία & Εγκύκλιοι

– Ν. 5073/2023, άρθρο 28: Φορολογική απαλλαγή για ακίνητα που μετατρέπονται σε κύρια κατοικία.
– Ε. 2024/2024 – Εγκύκλιος ΑΑΔΕ για το Ε2 και τους νέους κωδικούς 64-65.
– Πλατφόρμα myAADE: Δήλωση μισθώσεων & Μητρώο Airbnb.

8.Πότε Χάνεται η Απαλλαγή

Η απαλλαγή παύει:
– Αν η κατοικία κενωθεί χωρίς νέο μισθωτή.
– Αν διατεθεί ξανά για βραχυχρόνια μίσθωση (αναδρομική απώλεια της απαλλαγής).

9.Συμπεράσματα: Πώς να Επωφεληθείτε το 2024

Η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για συγκεκριμένες κατηγορίες μισθώσεων το 2024 είναι ιδιαίτερα σημαντική για ιδιοκτήτες που στοχεύουν σε σταθερά έσοδα χωρίς φορολογική επιβάρυνση. Αρκεί να πληρούνται οι προϋποθέσεις και να τεκμηριώνονται σωστά με έντυπα και συμβόλαια. Η σωστή συμπλήρωση του Ε2 με τους νέους κωδικούς 64 και 65 είναι καθοριστική. Αξιοποιήστε το φορολογικό πλεονέκτημα του 2024 πριν λήξει η ευκαιρία.