Σήμερα, περισσότερο από ποτέ, οι Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων αναζητούν τρόπο αποφυγής ή ελάφρυνσης της φορολογικής επιβάρυνσης που έχουν υποστεί τα τελευταία χρόνια, επιβάρυνσης αντιστρόφως ανάλογης του εισοδήματος που αποφέρουν, αν αποφέρουν κάποιο εισόδημα. Ο ευκολότερος τρόπος άντλησης εσόδων από το Ελληνικό Δημόσιο είναι η επιβολή φόρων στα ακίνητα και αυτό γιατί αυτά δεν μπορούν να μετακινηθούν αποτελώντας βεβαία φορολογητέα ύλη, σε αντίθεση με τα μετρητά, μετοχές κλπ. που ήδη έχουν μεταφερθεί σε αλλοδαπά ασφαλή κέντρα. Η πολύ μεγάλη μείωση του φόρου μεταβίβασης, η ουσιαστική απαλλαγή των πωλητών από τον φόρο υπεραξίας αλλά και ο μειωμένος συντελεστής φόρου εισοδήματος των νομικών προσώπων αποτελούν τις εξελίξεις που πλέον έχουν κάνει πολύ συμφέρουσα τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα μέσω ενός νομικού προσώπου, δηλαδή μιας επιχείρησης που θα συστήσει ο ιδιοκτήτης. Η μείωση του φορολογικού λογαριασμού από τη μεταφορά του εισοδήματος από τον ιδιοκτήτη σε μια νομική επιχείρηση είναι άμεση, ωστόσο υπάρχει το μειονέκτημα του υψηλού αρχικού (και εφάπαξ) κόστους των μεταβιβάσεων και της σύστασης της εταιρείας. Παρακάτω θα περιγράψουμε τον τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία που ισχύει σήμερα.
1. Ιδιοκτήτες Ακίνητης Περιουσίας
Οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα διακρίνονται σε δύο βασικές κατηγορίες με διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση:
α. Φυσικά πρόσωπα: το ακίνητο ανήκει ιδιοκτησιακά απευθείας στα φυσικά πρόσωπα για ιδιόχρηση, εκμετάλλευση ή επένδυση.
β. Νομικά πρόσωπα: το ακίνητο ανήκει ιδιοκτησιακά σε εταιρείες για ιδιόχρηση, εκμετάλλευση, επένδυση, κατασκευή ή ανοικοδόμηση.
2. Φόρος Εισοδήματος χρήσης 2022
Τα φυσικά και νομικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα στην Ελλάδα υποχρεούνται να υποβάλλουν ετησίως δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και να φορολογηθούν για το εισόδημα αυτό. Η φορολογική αντιμετώπιση των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα έχει σήμερα ως εξής:
Α. Φυσικά Πρόσωπα
Το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης ακίνητης περιουσίας φορολογείται με συντελεστή 15% μέχρι το ποσό των €12.000, 35% για ποσά άνω των €12.000 και 45% για ποσά άνω των €35.000.
| Φόρος Εισοδήματος από ακίνητη περιουσία | |
| Φορολογητέο Εισόδημα | Φορολογικός Συντελεστής |
| Μέχρι 12.000€ | 15% |
| Από 12.000€ – 35.000€ | 35% στην κλίμακα άνω των 12.000€ |
| Άνω των 35.000€ | 45% στην κλίμακα άνω των 35.000€ |
H ιδιοκτήτης ατομικής επιχείρησης όταν έχει και εισόδημα από ακίνητα, δεν επηρεάζει την παραπάνω φορολογική μεταχείριση για το εισόδημα από ακίνητα, παραμένει δηλαδή ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Όταν η ατομική επιχείρηση έχει ως αντικείμενο την εμπορική εκμετάλλευση, ανάπτυξη και επένδυση σε ακίνητα, υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος με συντελεστή 9% για ετήσιο εισόδημα μέχρι 10.000, με συντελεστή 22% για ποσά άνω των €10.000, 28% για ποσά άνω των €20.000, 36% για ποσά άνω των €30.000 και 44% στα ποσά άνω των €40.000, δηλαδή ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Η φορολογία αυτή ισχύει για φυσικά πρόσωπα που διατηρούν ατομική επιχείρηση εκμετάλλευσης ακίνητης περιουσίας στο όνομά τους, όπως ιδιοκτήτες τουριστικών καταλυμάτων (ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια κλπ.) και κατέχουν ειδική άδεια για την συγκεκριμένη δραστηριότητα.
| Φόρος Εισοδήματος από Επιχειρηματική Δραστηριότητα 2022 | |
| Φορολογητέο Εισόδημα | Φορολογικός συντελεστής |
| Μέχρι €10.000 | 9% |
| 10.000€ – 20.000€ | 22% στην κλίμακα άνω των 10.000€
|
| 20.000€ – 30.000€
|
28% στην κλίμακα άνω των 20.000€
|
| 30.000€ – 40.000€ | 36% στην κλίμακα άνω των 30.000€ |
| Άνω των 40.000€ | 44% στην κλίμακα άνω των 40.000€ |
Β. Νομικά πρόσωπα
Τα νομικά πρόσωπα στην Ελλάδα (ΟΕ, ΕΕ, ΙΚΕ, ΕΠΕ, ΑΕ) φορολογούνται για το εισόδημά τους που προκύπτει στην ημεδαπή και στην αλλοδαπή. Οι αλλοδαπές εταιρείες στην Ελλάδα φορολογούνται μόνο με βάση το εισόδημα που προκύπτει στην Ελλάδα. Ο συντελεστής φορολόγησης των νομικών προσώπων ανέρχεται σε 22% για όλα τα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα μισθώματα που εισπράττονται από ακίνητα θεωρούνται επίσης ως κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα. Στη διανομή μερισμάτων (ΙΚΕ, ΕΠΕ, ΑΕ) και λοιπών διανεμόμενων κερδών που πραγματοποιεί ελληνική εταιρεία διενεργείται παρακράτηση φόρου με συντελεστή 5%.
| Φορολογία Νομικών Προσώπων 2022 | |
| Φορολογητέο Εισόδημα | Φορολογικός Συντελεστής |
| Κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα | 22% |
| Διανομή μερισμάτων | 5% |
Σχετικά με την κατοχή μετοχών και μεριδίων αλλοδαπών εταιρειών, παρέχεται απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για τα ενδοομιλικά μερίσματα που εισπράττει ή διανέμει ένα νομικό πρόσωπο που είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας, εφόσον πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Ο καταβάλλων το μέρισμα ή ο λήπτης αντίστοιχα, καλύπτεται από την Οδηγία 2011/96/ΕΕ σχετικά με το κοινό φορολογικό καθεστώς το οποίο ισχύει για τις μητρικές και τις θυγατρικές εταιρείες διαφορετικών κρατών μελών, είναι φορολογικός κάτοικος κράτους μέλους της Ε.Ε. και υπόκειται σε έναν από τους φόρους που προβλέπονται στην εν λόγω οδηγία,
- Ο λήπτης κατέχει ελάχιστο ποσοστό 10% στο κεφάλαιο, τις μετοχές, τα δικαιώματα ψήφου ή τα δικαιώματα στα κέρδη της διανέμουσας εταιρείας,
- Το ως άνω ποσοστό κρατείται για τουλάχιστον είκοσι τέσσερις μήνες. Η απαλλαγή μπορεί να ισχύει και χωρίς την συμπλήρωση του ελάχιστου χρόνου διακράτησης του ποσοστού, εφόσον παρέχεται εγγυητική επιστολή ίση με το ποσό της φορολογικής απαλλαγής.
3. Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας
Α. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.)
Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) επιβάλλεται σε φυσικά και νομικά πρόσωπα ή κάθε είδους νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα. Ως φορολογική βάση λαμβάνεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως ορίζεται από τις φορολογικές αρχές. Ο ΕΝΦΙΑ αποτελείται από:
- Τον κύριο φόρο. Ο κύριος φόρος επιβάλλεται σε κάθε ακίνητο χωριστά και εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως η επιφάνεια, η τιμή ζώνης, ο όροφος, η παλαιότητα του κτιρίου, η πρόσοψη, το ποσοστό ιδιοκτησίας και άλλους ειδικούς συντελεστές.
- Τον συμπληρωματικό φόρο. Για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες, η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους υπόκειται σε συμπληρωματικό φόρο με συντελεστή 0,55%. Ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών, υπολογίζεται με συντελεστή 0,10%. Στα φυσικά πρόσωπα, ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται όταν η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει το ποσό των €200.000. Το υπερβάλλον ποσό υπόκειται σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος κυμαίνεται από 0,1% έως 1,15%, ως εξής:
| Συνολική Αξία € | Συντελεστής |
| 0,01 – 200.000 | 0,0% |
| 200.000,01 – 250.000 | 0,10% |
| 250.000,01 – 300.000 | 0,15% |
| 300.000,01 – 400.000 | 0,30% |
| 400.000,01 – 500.000 | 0,50% |
| 500.000,01 – 600.000 | 0,60% |
| 600.000,01 – 700.000 | 0,80% |
| 700.000,01 – 800.000 | 0,90% |
| 800.000,01 – 900.000 | 1,00% |
| 900.000,01 – 1.000.000 | 1,05% |
| 1.000.000,01 – 2.000.000 | 1,10% |
| > 2.000.000 | 1,15% |
Β. Ειδικός Φόρος Ακινήτων
Σύμφωνα με τον Ν. 3091/2002, τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, υπόκεινται σε ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας των ακινήτων τους. Ο νόμος προβλέπει εξαίρεση από την υποχρέωση καταβολής του προαναφερθέντος φόρου σε διάφορες περιπτώσεις που σχετίζονται κυρίως με την φύση της δραστηριότητας των νομικών προσώπων. Από τον ΕΦΑ εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, οι εταιρείες με μετοχές εισηγμένες σε χρηματιστήριο, οι ναυτιλιακές επιχειρήσεις που έχουν εγκαταστήσει γραφεία στην Ελλάδα με βάση ειδικές διατάξεις καθώς και οι εταιρείες οι οποίες ασκούν εμπορική, μεταποιητική, βιομηχανική, βιοτεχνική ή παροχής υπηρεσιών δραστηριότητα στην Ελλάδα, εφόσον τα ακαθάριστα έσοδα από τη δραστηριότητα αυτή είναι μεγαλύτερα των ακαθάριστων εσόδων (π.χ. ενοίκια) από τα ακίνητα. Στην περίπτωση που, μεταξύ του τελικού μετόχου φυσικού προσώπου (που δηλώνεται) και της εταιρείας που κατέχει το ακίνητο, μεσολαβούν κι άλλα νομικά πρόσωπα, αυτά θα πρέπει να πληρούν με τη σειρά τους όλες τις προαναφερθείσες προϋποθέσεις (π.χ. ονομαστικές μετοχές/μερίδια, να μην έχουν έδρα σε μη συνεργάσιμο κράτος κ.λπ.). Στην πράξη, για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον ΕΦΑ, έχουν διαπιστωθεί πολλά προβλήματα σε σχέση με την αποδοχή από τις ελληνικές φορολογικές αρχές των εγγράφων που εκδίδονται από τις δημόσιες αρχές άλλων κρατών για την απόδειξη της «αλυσίδας» των μετόχων μέχρι του τελικού μετόχου-φυσικού προσώπου, δεδομένου ότι τα «μητρώα εταιρειών» και τα πιστοποιητικά που εκδίδει (ή δεν εκδίδει) κάθε χώρα και ο τρόπος που αυτά εκδίδονται (χειρόγραφα, ηλεκτρονικά κλπ.) διαφοροποιούνται σημαντικά. Η φορολογική διοίκηση απαιτεί ο μέτοχος-φυσικό πρόσωπο να έχει αποκτήσει ΑΦΜ στην Ελλάδα πριν από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης ΕΦΑ του οικείου έτους.
Επίσης, παρέχεται εξαίρεση από την φορολογική αυτή υποχρέωση στις εταιρείες που έχουν την έδρα τους στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της Ε.Ε. και είναι:
- ανώνυμες εταιρείες με ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή εταιρείες Α.Ε. που δηλώνουν τα πρόσωπα που κατέχουν τις μετοχές τους, εφόσον τα πρόσωπα αυτά έχουν λάβει αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα
- εταιρείες άλλων νομικών μορφών, εφόσον τα εταιρικά μερίδια/μερίδες ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή εφόσον δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα στα οποία ανήκουν οι εταιρείες οι οποίες συμμετέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα.
4. Νομικό Πλαίσιο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων (Airbnb, Βooking, HomeAway)
Με τον Ν. 4446/2016 προβλέφθηκε η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, εφόσον ο διαχειριστής του ακινήτου έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).
Αναμένεται: Με κοινή υπουργική απόφαση δύναται να οριστούν περιορισμοί στις εν λόγω μισθώσεις, ήτοι να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος και η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων. Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Τα μισθώματα, στην περίπτωση αυτή, φορολογούνται ως έσοδα από ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τον ανωτέρω προοδευτικό φορολογικό συντελεστή (15% – 45%) και δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.
Όταν πέραν της μίσθωσης ο ιδιοκτήτης ή ο υπεκμισθωτής παρέχει στον διαμένοντα και άλλες υπηρεσίες όπως π.χ. εστίαση, φύλαξη, υπηρεσίες καθαριότητας κτλ., ή ο εκμισθωτής διατηρεί επιχείρηση εκμετάλλευσης ακινήτων, τότε θεωρείται εκ του νόμου πως έχουμε άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας και φορολογείται αναλόγως, σύμφωνα με τον προοδευτικό συντελεστή που αναφέρεται ανωτέρω (9% – 45%). . Στην περίπτωση αυτή οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη είναι οι ακόλουθες:
- Έναρξη δραστηριότητας .
- Απόκτηση σήματος από τον ΕΟΤ.
5. Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας Σε Νομικά Πλαίσια
Δύο τρόποι χρησιμοποιούνται συχνότερα για επενδύσεις σε ακίνητα μέσω νομικού προσώπου. Η μία είναι η άμεση απόκτηση του περιουσιακού στοιχείου (asset deal), η οποία ακολουθεί την ίδια διαδικασία με τη συναλλαγή μεταξύ ιδιωτών. Η άλλη είναι με έμμεσο τρόπο, αποκτώντας την πλειοψηφία των μετοχών/μεριδίων ενός νομικού προσώπου που κατέχει το ακίνητο (share deal). Η απόκτηση των μετοχών/μεριδίων νομικού προσώπου χρησιμοποιείται συχνότερα, καθώς επιτρέπει την ταχύτερη και ευκολότερη αλλαγή ιδιοκτησίας, παρέχοντας ταυτόχρονα μια γρήγορη στρατηγική εξόδου για τον αγοραστή όταν τελικά θελήσει να μεταβιβάσει το ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται φόρος υπεραξίας (15%) στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης των μετοχών/μεριδίων.
Οι εταιρείες που κατέχουν ακίνητη περιουσία για εμπορικούς σκοπούς (εκμετάλλευση, ανάπτυξη, επένδυση) έχουν δικαίωμα έκπτωσης από το συνολικό τους εισόδημα δαπανών, όπως ο ΕΝΦΙΑ, άλλα λειτουργικά έξοδα σχετικά με τα ακίνητα, το ποσό των ασφαλιστικών εισφορών του διαχειριστή κλπ. Επίσης, από το συνολικό εισόδημα υπολογίζονται και αφαιρούνται αποσβέσεις επί της αξίας των κτιρίων. Όλες αυτές οι εκπτώσεις έχουν ως αποτέλεσμα τη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος της εταιρείας.
Οι εταιρικοί τύποι που κρίνονται καταλληλότεροι για την κατοχή και εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας είναι:
- Η Ανώνυμη Εταιρεία (ΑΕ)
- Η Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (ΙΚΕ)
Δεν συστήνεται η ίδρυση προσωπικής εταιρείας (ΟΕ, ΕΕ) διότι σε ενδεχόμενο φορολογικό έλεγχο μπορεί να θεωρηθεί τεχνητή διευθέτηση για την αποφυγή πληρωμής υψηλότερων φόρων. Ο φορολογικός έλεγχος μπορεί να θεωρήσει το σύνολο τον εισοδημάτων από ενοίκια ως έσοδα από ενοικίαση ακινήτων και όχι ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και να επιβάλει τους ανάλογους φόρους.
Α. Ανώνυμη Εταιρεία (ΑΕ)
Η Ανώνυμη Εταιρεία υπόκειται σε αυξημένη κρατική εποπτεία, συστήνεται από έναν ή περισσότερους μετόχους και διοικείται από το διοικητικό συμβούλιο, το οποίο αποτελείται από τουλάχιστον τρία (3) μέλη. Η ΑΕ ρυθμίζεται από το Ν. 2190/1920, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. Για την ίδρυση ΑΕ απαιτείται ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο €25.000, το οποίο μπορεί να καταβληθεί σε μετρητά ή σε είδος.
Η ΑΕ είναι κεφαλαιουχική εταιρεία με νομική προσωπικότητα και η περιουσία της διαχωρίζεται από αυτήν των μετόχων της, ήτοι η εταιρεία είναι η μόνη υπεύθυνη για τις εταιρικές υποχρεώσεις με τα δικά της περιουσιακά στοιχεία, με εξαιρέσεις ως προς την ευθύνη απέναντι στο Δημόσιο.
Β. Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (ΙΚΕ)
Η IKE είναι πρόσφατη μορφή κεφαλαιουχικής εταιρείας με νομική προσωπικότητα και ρυθμίζεται από το Ν. 4072/2012. Δεν απαιτείται ελάχιστο κεφάλαιο για την ίδρυσή της. Η IKE ευθύνεται με τα περιουσιακά της στοιχεία για τις εταιρικές υποχρεώσεις, εξαιρουμένης της ευθύνης που αναλαμβάνει ο εταίρος με εγγυητικές εισφορές (και κάποιες εξαιρέσεις ως προς την ευθύνη απέναντι στο Δημόσιο). Κύριο χαρακτηριστικό αυτού του τύπου εταιρείας είναι η δυνατότητα των εταίρων να παρέχουν και να αναλαμβάνουν εταιρικά μερίδια όχι μόνο με κεφάλαιο, αλλά και με άλλα είδη εισφορών: τις εξωκεφαλαιακές εισφορές (π.χ. εργασία) και τις εγγυητικές εισφορές, των οποίων η αξία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 75% της ευθύνης που αναλαμβάνουν οι εταίροι έναντι των πιστωτών της εταιρείας. Η IKE είναι ένας ευέλικτος εταιρικός τύπος και η πρωτοτυπία του συνίσταται στην εκμετάλλευση αγαθών εκτός του κεφαλαίου, όπως για παράδειγμα η παροχή εργασίας και υπηρεσιών ή η εγγύηση δανείων. Μέσω της IKE και των συμφωνιών των εταίρων ενισχύεται η δυνατότητα κεφαλαιοποίησης των εξωκεφαλαιακών και εγγυητικών εισφορών και η δημιουργία επιχειρηματικών κερδών.
Η ΙΚΕ μπορεί να συσταθεί από έναν ή περισσότερους εταίρους και διοικείται από έναν ή περισσότερους διαχειριστές. Ο διαχειριστής, ο οποίος μπορεί να είναι εταίρος ή τρίτος, καθώς και ο μοναδικός εταίρος μονοπρόσωπης ΙΚΕ, υπάγονται υποχρεωτικά στην ασφάλιση του Ενιαίου Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (Ε.Φ.Κ.Α.) και καταβάλλουν τις προβλεπόμενες ασφαλιστικές εισφορές, ενώ η ασφάλιση των λοιπών εταίρων της IKE είναι προαιρετική.
6.Φυσικό Πρόσωπο VS Νομικό πρόσωπο (φορολογία)
Αν κάνουμε έναν πρόχειρο υπολογισμό στην φορολογία φυσικού προσώπου έναντι νομικού στην περίπτωση εισοδημάτων από ενοίκια. Ας υποθέσουμε ότι έχουμε ένα ετήσιο εισόδημα 60.000€.
Φορολογία ΙΚΕ:
Α’ ΕΤΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ
Κέρδη λειτουργίας (Έσοδα-Έξοδα): 60.000€
Φόρος εισοδήματος = 60.000€ x 22% = 13.200€
Καθαρά κέρδη = 46.800€
Τακτικό Αποθεματικό = 46.800 € x 5% = 2.340€
Υπόλοιπο προς Διανομή = 44.460€
Φόρος μερίσματος(διανομή 100%): 44.460€ x 5% = 2.223€
Καθαρό αποτέλεσμα: 42.237€
Μέση απόδοση: 42.237/60.000=70,39%
Μέσος φόρος : 15.423/60.000=25,70%
Φορολογία ως φυσικό πρόσωπο
Εισόδημα από ακίνητα: 60.000€
Έκπτωση 5%= 3.000€ *
Υπόλοιπο προς φορολόγηση: 57.000€ (απαιτούνται αποδείξεις 17.100€)
Φόρος εισοδήματος : 19.750€
Καθαρό αποτέλεσμα: 37.250€
Μέση απόδοση: 37.250/60.000=62,08%
Μέσος φόρος : 19.750/60.000=32,92%
* Από το εισόδημα της ακίνητης περιουσίας ιδιοκτησίας φυσικού προσώπου εκπίπτει ένα ποσοστό 5% επί του ενοικίου ως τεκμαρτές Δαπάνες.
Διαπιστώνουμε ότι φαίνεται να μην υπάρχει κάποιο ουσιαστικό κέρδος μεταξύ φυσικού προσώπου και νομικού (70,39%-62,08% =8,31%). Αλλά το νομικό πρόσωπο έχει το πλεονέκτημα ότι μπορεί να δικαιολόγηση και διάφορα λειτουργικά έξοδα που δεν μπορεί το φυσικό πρόσωπο με συνέπεια να μεγιστοποιήσει το κέρδος της όπως:
1.Αμοιβή διαχειριστή( με επιβάρυνση 1,2% χαρτόσημο)
- Αποσβέσεις ακινήτων(αν είναι στην κυριότητα της)
- ΕΝΦΙΑ (αν είναι στην κυριότητα της)
- Έξοδα συντήρησης
Για να γίνει κατανοητό ας υποθέσουμε ότι δίνεται σε διαχειριστή αμοιβή διαχείρισης 8666€ και υπάρχει ετήσιο ΕΝΦΙΑ 2.334€ και ετήσιες αποσβέσεις 5.000€. Δεν βάζουμε άλλα λειτουργικά έξοδα ούτε έξοδα συντήρησης που μπορεί να υπάρχουν.
Α’ ΕΤΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ
Κέρδη λειτουργίας (Έσοδα-Έξοδα) : 60.000€-8666€-5.000€-2.334€= 44.000€
Χαρτόσημο αμοιβών διαχείρισης : 8666*1,2%= 104€
Φόρος εισοδήματος = 44.000 € x 22% = 9.680€
Καθαρά κέρδη: 34.216€
Τακτικό Αποθεματικό = 34.216 € x 5% = 1.710,80€
Υπόλοιπο προς Διανομή = 32.505,20€
Φόρος μερίσματος(διανομή 100%): 32.505,20€ x 5% = 1.625,26€
Καθαρό αποτέλεσμα: 30.897,94€
Μέση απόδοση: (30.897,94+8666)/44.000=89,91%
Όφελος : 89,91%-62,08%=27,83%
Αν στο παράδειγμα υπήρχαν 2 διαχειριστές το τελικό αποτέλεσμα θα μας έδινε καλύτερη απόδοση.
7. Κόστη κατά την σύσταση Νομικού προσώπου εκμετάλλευσης ακινήτων
Α. ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
Για την αγορά ή την εισφορά των ακινήτων στο κεφάλαιο της εταιρείας θα χρειαστεί να καταβληθεί ένας φόρος μεταβίβασης. Ο Φόρος Μεταβίβασης για την εισφορά ενός ακινήτου στο κεφάλαιο υπό σύσταση ΙΚΕ υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου που θα προσδιοριστεί από την εκτιμητική επιτροπή του άρθρου 9* (αποτίμηση εταιρικών εισφορών), του ΚΝ. 2190/1920, εφόσον πρόκειται για εισφορά σε είδος (περιουσιακό στοιχείο). Η αξία αυτή μπορεί να διαφέρει από την αντικειμενική αξία του ακινήτου που υπολογίζεται με βάση το άρθρο 41 του Ν 1249/1982. Η φορολογητέα αξία του εισφερόμενου ακινήτου θα προσδιοριστεί είτε με βάση το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, είτε στη αγοραία αξία του, η οποία προσδιορίζεται από την Επιτροπή του άρθρου 9 του ΚΝ 2190/1920 και κατά τεκμήριο προκύπτει μεγαλύτερη. Ο Φόρος Μεταβίβασης υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και αυτής που προσδιορίζει η εκτιμητική επιτροπή. Αφού καταβληθεί ο αναλογούν φόρος μεταβίβασης η διαδικασία της εισφοράς ολοκληρώνεται μέσω της σύνταξης σχετικού συμβολαιογραφικού εγγράφου που στην περίπτωση της σύστασης ΙΚΕ ταυτίζεται με το πρώτο καταστατικό της εταιρείας.
*( Η εξακρίβωση της αξίας των εταιρικών εισφορών σε είδος κατά τη σύσταση της εταιρείας, καθώς και σε κάθε αύξηση του κεφαλαίου της, γίνεται μετά από γνωμοδότηση τριμελούς επιτροπής εμπειρογνωμόνων που αποτελείται από έναν ή δύο υπαλλήλους του Υπουργείου Ανάπτυξης (Τομέας Εμπορίου) ή της αρμόδιας Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης, πτυχιούχους ανώτατης σχολής, με τριετή τουλάχιστον υπηρεσία ή από έναν ή δύο ορκωτούς ελεγκτές – λογιστές ή ορκωτούς εκτιμητές, κατά περίπτωση, και από έναν εμπειρογνώμονα, εκπρόσωπο του αρμόδιου Επιμελητηρίου. Τα μέλη της επιτροπής δεν πρέπει να έχουν οποιαδήποτε εξάρτηση από την εταιρεία.)
Β. ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ
Ο μέσος όρος της συμβολαιογραφικής αμοιβής κυμαίνεται από 0.80 έως 1,5 % της αναγραφόμενης αυτής αξίας.
Οι συμβολαιογραφικές αμοιβές για διανομές ακινήτων, γονικές παροχές, δωρεές εν ζωή, αγοραπωλησίες ακινήτων κ.α. υπολογίζονται, χωρίς τον ΦΠΑ, ως εξής:
Για ποσό έως 120.000 ευρώ ποσοστό 0,80% (μειώθηκε από 1% βάσει του ΦΕΚ 2170/9-10-15 τεύχος Β)
Για ποσό 120.000,01 – 380.000 ευρώ ποσοστό 0,70%
Για ποσό 380.000,01 – 2.000.000 ευρώ ποσοστό 0,65%
Για ποσό 2.000.000,01 – 5.000.000 ευρώ ποσοστό 0,55%
Για ποσό 5.000.000,01 – 8.000.000 ευρώ ποσοστό 0,50%
Για ποσό 8.000.000,01 – 10.000.000 ευρώ ποσοστό 0,40%
Για ποσό 10.000.000,01 – 12.000.000 ευρώ ποσοστό 0,30%
Για ποσό 12.000.000,01 – 20.000.000 ευρώ ποσοστό 0,25%
8.Τελικά Συμπεράσματα
Σύμφωνα με τα παραπάνω, τρεις είναι οι πιθανοί τρόποι επενδύσεων σε ακίνητα:
α) Ως φυσικό πρόσωπο που κατέχει ακίνητη περιουσία και συνάπτει συμβάσεις μίσθωσης για μη επαγγελματικούς σκοπούς. (εισόδημα από ακίνητη περιουσία)
β) Ως επαγγελματίας που διατηρεί ατομική επιχείρηση εκμετάλλευσης ακίνητης περιουσίας και κατέχει ειδική άδεια για αυτή τη δραστηριότητα ( ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα).
γ) μέσω νομικής οντότητας / εταιρείας της οποίας κύρια δραστηριότητα είναι η εκμετάλλευση ακινήτων (ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα).
Σε πολλές περιπτώσεις, η κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω νομικού προσώπου παρουσιάζει σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως:
- Το ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς για υψηλά εισοδήματα 22% για όλα τα φορολογητέα κέρδη ενώ για τα φυσικά πρόσωπα (επαγγελματίες ή μη) μπορεί να φτάσει έως 45%, χαμηλότερος συντελεστής συμπληρωματικού φόρου ΕΝΦΙΑ,
- Η δυνατότητα έκπτωσης δαπανών (ΕΝΦΙΑ, αποσβέσεις κλπ.) και η αντίστοιχη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος,
- Η διάκριση μεταξύ της περιουσίας της εταιρείας και των ιδιοκτητών της, η οποία μπορεί να προστατεύσει τους μετόχους/εταίρους σε περίπτωση που η επένδυση παρουσιάζει ζημιές ή έναντι πιθανών πιστωτών, και
- Η δυνατότητα ταχύτερης και ευκολότερης αλλαγής ιδιοκτησίας μέσω της μεταβίβασης των μετοχών της εταιρείας.
Από την άλλη, η λειτουργία μιας εταιρείας συνδέεται με λειτουργικές και διαχειριστικές δαπάνες, που σχετίζονται με την σύσταση, την τήρηση λογιστικών βιβλίων, τις ασφαλιστικές εισφορές των διαχειριστών κ.λπ., οι περισσότερες εκ των οποίων όμως εκπίπτουν από το συνολικό εισόδημα της εταιρείας. Εξάλλου, τις ίδιες δαπάνες περίπου απαιτεί και η λειτουργία ατομικής επιχείρησης. Υπό το φως των ανωτέρω, η σύσταση νομικού προσώπου με αντικείμενο την εκμετάλλευση και ανάπτυξη ακινήτων φαίνεται να είναι μια ευνοϊκή και οικονομικά αποδοτική επιλογή για έναν υποψήφιο επενδυτή με υψηλά εισοδήματα από ακίνητη περιουσία. Μια εταιρεία εγκατεστημένη στην ΕΕ προτείνεται να είναι μέτοχος της εταιρείας ακινήτων σε ποσοστό άνω του 10% , έτσι ώστε να επωφελείται της απαλλαγής φόρου μερισμάτων (15%).
