Εισαγωγή

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αποτελεί διαχρονικά έναν από τους βασικούς πυλώνες αποταμίευσης, επένδυσης και μεταβίβασης πλούτου τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις. Μετά τη δεκαετή κρίση και ειδικά τα τελευταία χρόνια, η κτηματαγορά παρουσιάζει σημαντική αναθέρμανση, ενισχυμένη από τη ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης, τις ανάγκες στέγασης νεοσύστατων επιχειρήσεων και τη συνεχιζόμενη έλευση ξένων επενδυτών (Golden Visa, τουριστική κατοικία, real estate funds).

Ωστόσο, τίθεται πλέον με ιδιαίτερη ένταση το ερώτημα:
“Ποια μορφή συμφέρει για την αγορά ακινήτου: Εταιρική ή ατομική (φυσικό πρόσωπο);”

Η επιλογή του ποιος αποκτά το ακίνητο – φυσικό πρόσωπο ή νομικό – επηρεάζει:

• Τη φορολογική επιβάρυνση κατά την αγορά και κατοχή του ακινήτου,

• Τη δυνατότητα απόσβεσης και αναγνώρισης εξόδων,

• Το φορολογικό καθεστώς του εισοδήματος (μίσθωμα ή μεταπώληση),

• Τη μεταβιβασιμότητα και διαδοχή,

• Την προστασία περιουσίας και ευθύνης.

Στο παρόν άρθρο, παρουσιάζουμε τεκμηριωμένα και συγκριτικά όλα τα δεδομένα, με βάση τη φορολογική νομοθεσία του 2025 και τα τρέχοντα λογιστικά και νομικά δεδομένα.

---

1. Νομικά και Φορολογικά Χαρακτηριστικά ΙΚΕ και Φυσικού Προσώπου

Πριν εμβαθύνουμε στα επιμέρους φορολογικά μεγέθη, οφείλουμε να δούμε το θεσμικό και λειτουργικό πλαίσιο των δύο συγκρινόμενων οντοτήτων.

1.1 Η Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (ΙΚΕ)

Η ΙΚΕ, σύμφωνα με τον Ν. 4072/2012 (άρθρα 43 επ.), αποτελεί νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου με κεφαλαιουχική μορφή. Είναι:

• Ευέλικτη ως προς την ίδρυση και τη διοίκηση,

• Περιορισμένης ευθύνης, με διαχωρισμό εταιρικής και προσωπικής περιουσίας,

• Φορολογικά ανεξάρτητη από τους εταίρους της.

Σημαντικά χαρακτηριστικά:

• Φορολογείται με 22% επί των καθαρών κερδών,

• Διανέμει μέρισμα με 5% παρακράτηση,

• Έχει δικαίωμα απόσβεσης παγίων, μεταξύ αυτών και ακινήτων,

• Μπορεί να τιμολογεί μισθώσεις και υπηρεσίες.

Επιπλέον, παρέχει ευκολία μεταβίβασης μεριδίων και ενίσχυση της εικόνας έναντι τραπεζών και επενδυτών.

1.2 Το Φυσικό Πρόσωπο

Το φυσικό πρόσωπο:

• Φορολογείται με προοδευτική κλίμακα: 15% έως 45% για το εισόδημα από ακίνητα (άρθρο 40 ν. 4172/2013),

• Δεν μπορεί να αποσβέσει το ακίνητο,

• Δεν έχει δικαίωμα να αναγνωρίσει δαπάνες (π.χ. ανακαινίσεις, φθορές) ως έξοδα.

Η μόνη «προστασία» του φυσικού προσώπου είναι η απλότητα κατοχής και το γεγονός ότι δεν απαιτεί τήρηση βιβλίων ή εταιρική λογιστική – εκτός αν το εισόδημα από ακίνητα προσλάβει επαγγελματικό χαρακτήρα.

---

2. Συγκριτική Ανάλυση: Αγορά και Ιδιοκτησία Ακινήτου

Σε αυτό το στάδιο εξετάζουμε τι συμβαίνει κατά την αγορά και κατοχή ενός ακινήτου, ανάλογα με το ποιος το αποκτά.

2.1 Φόρος Μεταβίβασης

Ο ΦΜΑ είναι ο ίδιος για ΙΚΕ και φυσικά πρόσωπα όταν πρόκειται για παλαιά ακίνητα. Ωστόσο:

• Αν η ΙΚΕ αγοράζει νεόδμητο ακίνητο από κατασκευαστή, τότε υπάρχει ΦΠΑ 24% (εφόσον δεν ισχύει η αναστολή ΦΠΑ).

2.2 Τεκμήριο Ιδιοκατοίκησης – Δεν ισχύει για ΙΚΕ

Τα φυσικά πρόσωπα που αποκτούν ακίνητα υπόκεινται σε:

• Τεκμήριο διαβίωσης για ιδιοκατοίκηση ή αγορά (άρθρο 31 ΚΦΕ),

• Τεκμήριο αγοράς βάσει τιμής στο συμβόλαιο απόκτησης.

Η ΙΚΕ δεν υπάγεται σε τεκμήρια, καθώς δεν είναι φυσικό πρόσωπο – πλεονέκτημα για αγορά μεγάλων ακινήτων χωρίς φορολογική επιβάρυνση.

2.3 ΕΝΦΙΑ – Διαφορές στη φορολόγηση

Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται για:

• Φυσικά πρόσωπα με βάση το σύστημα 2023–2025, με εκπτώσεις (π.χ. 25% αν το συνολικό εισόδημα <16.000€),

• ΙΚΕ χωρίς δυνατότητα έκπτωσης ή απαλλαγής – επιβάλλεται ακέραια, με προσαυξήσεις σε περιουσία άνω των 400.000€.

📌 Έτσι, ενώ για φυσικό πρόσωπο μπορεί ο ΕΝΦΙΑ να περιοριστεί με κριτήρια εισοδήματος, για εταιρείες επιβάλλεται στο 100% της αξίας.

3. Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ)

3.1 Τι είναι ο ΕΦΑ

Ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) επιβάλλεται βάσει του άρθρου 15 του Ν. 3091/2002 σε:

• Νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, ανεξαρτήτως νομικής μορφής (π.χ. ΙΚΕ, Α.Ε., αλλοδαπές εταιρείες),

• Που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα,

• Όταν δεν αποκαλύπτεται ο τελικός πραγματικός δικαιούχος (UBO).

Ο σκοπός του ΕΦΑ είναι η καταπολέμηση της φοροαποφυγής μέσω «ανώνυμων» εταιρειών που κατέχουν ακίνητα χωρίς να δηλώνονται οι τελικοί ιδιοκτήτες τους.

3.2 Ποιος φορολογείται

Η ΙΚΕ δεν υπάγεται σε ΕΦΑ, εφόσον:

• Οι εταίροι της είναι φυσικά πρόσωπα που δηλώνονται στο ΓΕΜΗ,

• Ή πρόκειται για εταιρείες διαφανείς με γνωστούς εταίρους (και στην περίπτωση αλλοδαπών, απαιτείται πιστοποιητικό μετόχων).

Ωστόσο:

• Αν η ΙΚΕ έχει άγνωστο ή μη διαφανή μέτοχο (π.χ. offshore χωρίς βεβαίωση UBO),

• Ή αν ανήκει σε αλυσίδα εταιρειών με αδιευκρίνιστη δομή,

τότε επιβαρύνεται με ΕΦΑ 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.

📌 Το φυσικό πρόσωπο δεν υπάγεται ποτέ σε ΕΦΑ.

3.3 Συμπέρασμα για τον ΕΦΑ

4. Απόσβεση και Αναγνώριση Δαπανών

Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα της εταιρικής κατοχής ακινήτων είναι η δυνατότητα απόσβεσης.

4.1 Απόσβεση ακινήτων από ΙΚΕ

Η ΙΚΕ, ως επιχείρηση που τηρεί διπλογραφικά βιβλία βάσει του Ν. 4308/2014 (ΕΛΠ), μπορεί να αποσβέσει:

• Τα κτίρια με συντελεστή 4% ετησίως (άρθρο 24 ΕΛΠ),

• Τον μηχανολογικό εξοπλισμό (π.χ. ανελκυστήρες, HVAC) με συντελεστές 10%–20%,

• Ανακαινίσεις, ενεργειακές αναβαθμίσεις και βελτιώσεις ως πάγια, αποσβέσιμα με τους ίδιους συντελεστές.

Αυτό σημαίνει πως:

• Ένα ακίνητο 500.000 € μπορεί να επιβαρύνει τα αποτελέσματα με 20.000 € ετησίως,

• Οι αποσβέσεις μειώνουν τη φορολογητέα βάση, επομένως και τον τελικό φόρο.

Επιπλέον, η ΙΚΕ:

• Μπορεί να καταχωρήσει δαπάνες συντήρησης, λογιστικά τέλη, ασφάλιστρα, δημοτικά τέλη,

• Να συμψηφίσει χρηματοοικονομικά κόστη (π.χ. τόκους στεγαστικών επιχειρηματικών δανείων).

4.2 Τι ισχύει για φυσικά πρόσωπα

Τα φυσικά πρόσωπα δεν έχουν δικαίωμα απόσβεσης.

• Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος δεν επιτρέπει έκπτωση αποσβέσεων ή άλλων δαπανών κατοχής,

• Οποιεσδήποτε δαπάνες (π.χ. ασφάλιστρα, ανακαινίσεις) δεν μειώνουν το φορολογητέο εισόδημα,

• Μόνο σε περιπτώσεις επαγγελματικής εκμετάλλευσης ακινήτου (π.χ. μέσω ατομικής επιχείρησης με βιβλία) μπορούν να αναγνωριστούν ορισμένες δαπάνες.

📌 Ωστόσο, ακόμα και σε αυτή την περίπτωση, το φυσικό πρόσωπο δεν αποσβένει κτίριο, παρά μόνο εξοπλισμό, και αυτό εφόσον τηρεί ΕΛΠ.

4.3 Συμπέρασμα για τις αποσβέσεις

Η ΙΚΕ:

• Μειώνει νόμιμα τη φορολογική επιβάρυνση μέσω αποσβέσεων και δαπανών,

• Έχει πλεονέκτημα καθαρής λογιστικής εικόνας,

• Παρέχει μακροπρόθεσμο φορολογικό όφελος εφόσον δεν γίνεται μεταβίβαση κάθε 2–3 έτη.

Το φυσικό πρόσωπο:

• Δεν απολαμβάνει φορολογική έκπτωση για τα περισσότερα κόστη,

• Εμφανίζει εισόδημα χωρίς δυνατότητα συμψηφισμού.

---

5. Φορολόγηση Εισοδήματος από Μίσθωση

Ας δούμε τώρα τη σύγκριση με βάση το εισόδημα από ενοίκια.

5.1 ΙΚΕ που εκμισθώνει ακίνητο

• Τα έσοδα από μίσθωση λογίζονται ως έσοδα εταιρείας,

• Μετά την αφαίρεση των εξόδων, φορολογούνται με 22% επί των καθαρών κερδών,

• Επιπλέον, στη διανομή μερίσματος επιβάλλεται 5% παρακράτηση.

📌 Συνολικός φορολογικός συντελεστής:
~25,9% επί των καθαρών εσόδων (π.χ. 1.000 € καθαρό εισόδημα → 259 € φόρος).

5.2 Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει ακίνητο

Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται ως εξής:

Επιπλέον:

• Δεν εκπίπτουν έξοδα συντήρησης και επισκευής,

• Ο φορολογούμενος δεν μπορεί να αποσβέσει το ακίνητο.

5.3 Πρακτικό παράδειγμα

📌 Συμπέρασμα:
Για εισοδήματα άνω των 40.000 € ετησίως, η ΙΚΕ είναι φορολογικά πιο αποδοτική.
Για μικρά ενοίκια (π.χ. 400–700 €/μήνα), το φυσικό πρόσωπο δεν χάνει σημαντικά και έχει απλούστερη διαχείριση.

📌 Η ΙΚΕ επιτρέπει πιο ασφαλή σχεδιασμό πώλησης και εξόδου από την επένδυση, χωρίς τεκμήρια και προσωπική εμπλοκή.

8. Προστασία Περιουσίας, Κίνδυνοι και Κληρονομικότητα

Πέρα από το καθαρά φορολογικό πλαίσιο, υπάρχει και το νομικό και διαχειριστικό. Τι σημαίνει η κατοχή ενός ακινήτου από ΙΚΕ ή φυσικό πρόσωπο όταν προκύπτει:

• Κατάσχεση / οφειλές,

• Αγωγή από τρίτους,

• Θάνατος ή διαδοχή;

8.1 ΙΚΕ

Η ΙΚΕ:

• Προσφέρει πλήρη διαχωρισμό περιουσίας – το ακίνητο δεν κινδυνεύει σε περίπτωση προσωπικών χρεών του εταίρου,

• Σε περίπτωση νομικής διεκδίκησης, η ευθύνη δεν φτάνει στα μέλη (εκτός αν έχουν δώσει προσωπικές εγγυήσεις),

• Σε θάνατο εταίρου:

  • Τα μερίδια μεταβιβάζονται στους κληρονόμους (με συμβολαιογραφική πράξη),

  • Δεν απαιτείται άμεση πώληση ή λύση της εταιρείας.

Επιπλέον, σε επενδυτικές ΙΚΕ μπορεί να οριστεί διαχειριστής τρίτος, με πλήρη ανεξαρτησία από τους μετόχους.

8.2 Φυσικό Πρόσωπο

• Οποιαδήποτε δικαστική διαμάχη ή οφειλή μπορεί να οδηγήσει σε αναγκαστική κατάσχεση,

• Δεν υπάρχει οριοθέτηση αστικής ευθύνης,

• Η μεταβίβαση σε περίπτωση θανάτου:

  • Περνάει αυτόματα με αποδοχή κληρονομιάς (με ή χωρίς χρέη),

  • Υπάγεται σε φόρο κληρονομιάς (εξαρτάται από βαθμό συγγένειας και αξία),

  • Μπορεί να διαρκέσει μήνες ή και χρόνια σε περίπτωση πολυπλοκότητας.

📌 Σημαντικό: Ο χρόνος μεταβίβασης, οι νομικές εμπλοκές και η δυσκαμψία κληρονομικότητας καθιστούν την εταιρική μορφή σαφώς πιο διαχειρίσιμη.

9. Πίνακες και Case Studies – Ποσοτικές Συγκρίσεις

Για να γίνει πιο ξεκάθαρη η απόδοση των δύο επιλογών, παρουσιάζουμε παραδείγματα με συγκρίσιμο επενδυτικό σενάριο.

9.1 Case Study 1 – Αγορά & Εκμίσθωση Ακινήτου (12 Μήνες)

Σενάριο: Αγορά ακινήτου 300.000 € – ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 24.000 € – ετήσια έξοδα 4.000 € – ιδιοκτήτης φυσικό πρόσωπο ή ΙΚΕ.

9.2 Case Study 2 – Πώληση Ακινήτου μετά από 5 Έτη

Σενάριο: Αγορά 250.000 €, πώληση 400.000 €.